Réussir son investissement n’est pas le fruit du hasard : la mise en place de la bonne stratégie est requise, et celle-ci doit être solidement ficelée avant de valider le choix final. Vous pouvez vous-même déterminer votre propre approche si vous connaissez suffisamment le monde de ces produits pierre-papier. Si vous faites vos premières armes, un conseiller en gestion de patrimoine indépendant pourra vous guider. De même, vous pouvez recueillir ses recommandations pour diversifier votre portefeuille et le faire prospérer sur le long terme. Dans cet article, nous vous partageons les indicateurs-clés pour réussir votre placement SCPI.
Première étape : le comparatif
Comparer plusieurs SCPI entre elles s’avère incontournable afin de faire le bon choix, sachant qu’une sortie prématurée peut se répercuter sur la qualité des rendements. Par exemple, l’absence de dividendes générée par le délai de jouissance peut occasionner une perte dudit rendement qui n’aura pas alors été « récupéré » dans le temps. Il en est de même pour les frais de souscription, qui n’auront pas été amortis tout au long de la période de détention. À retenir, en effet, que les SCPI sont des actifs à exploiter sur une longue durée – sur 8 à 10 ans, voire sur plus de 20 ans afin de tirer profit de tous ses avantages.
Plusieurs marqueurs de performances sont à considérer au moment du comparatif : le taux de distribution, le taux d’occupation financier (TOF), la variation du prix de la part (à la hausse ou à la baisse au cours des 5 dernières années), le taux de rendement interne (TRI), la capitalisation, les réserves constituées (report à nouveau RAN et provisions pour gros entretiens PGE). La société de gestion sera aussi examinée à la loupe : solidité financière, expériences dans l’asset management et l’exploitation immobilière.
Deuxième étape : les simulations
Il est recommandé de réaliser, non pas une seule, mais plusieurs simulations, avant de valider votre choix final. Ces simulations permettent d’asseoir la stratégie finale à adopter, après avoir eu connaissance de ce que votre placement rapporte. Cela non seulement en termes de rendement, mais aussi de fiscalité et de plus-value au moment de la revente. Vous pouvez vous servir de différents outils de simulations qui sont disponibles en ligne sur les portails dédiés aux SCPI. Ce sont des calculateurs numériques et préprogrammés qui vous invitent à entrer les données sur de simples clics, via le remplissage d’un formulaire électronique. Pour une meilleure prise de décision, vous pouvez faire appel à votre conseiller financier dans le but d’affiner les résultats de vos différentes simulations.
Troisième étape : le choix de la stratégie sur mesure
La stratégie à adopter doit être totalement personnalisée en fonction de votre propre profil d’investisseur, et de ce que vous avez fixé comme objectif patrimonial. Afin qu’elle soit taillée sur mesure, vous pouvez, là aussi, faire appel à un conseiller spécialisé tel que le CGPI. C’est ce dernier qui définira avec vous les meilleures approches en fonction de votre situation. Exemple : nombre et type de SCPI à souscrire pour diversifier (sachant que vous pouvez défiscaliser avec les SCPI fiscales et gagner des dividendes de qualité avec les SCPI de rendement). Il pourra aussi vous recommander le meilleur mode de souscription : en pleine propriété ou en démembrement, c’est-à-dire en usufruit (plutôt si vous êtes une personne morale déduisant des amortissements sur vos bénéfices imposables) ou en nue-propriété (si vous êtes une personne physique). Toujours dans le cadre de la mise en place de la stratégie, votre CGPI pourra vous proposer d’acheter cash ou à crédit pour profiter de l’effet de levier, selon votre situation financière.
