> Comprendre et bien choisir un dispositif de défiscalisation
Les Lois
Immobilier-loi, réseau de Cabinets de Conseils en Gestion de Patrimoine, vous aide à comprendre comment bien choisir le dispositif de défiscalisation le mieux adapté à votre situation et à vos objectifs personnels.
Qu’est-ce qu’un dispositif de défiscalisation immobilier ?
L’Etat permet aux particuliers et aux entreprises de déduire certains investissements des impôts. On parle d’investissements de « défiscalisation ».
Puis-je en bénéficier ?
A partir du moment où vous payez des impôts, vous pouvez en bénéficier.
Quel type d’investissement choisir ?
Selon votre situation familiale, financière et en fonction de vos objectifs (constituer un patrimoine, diminuer vos impôts, bénéficier d’un complément de retraite), le choix du dispositif fiscal sera différent.
Vous devez d’abord choisir entre un investissement financier et un investissement locatif. L’investissement immobilier offre plusieurs avantages par rapport aux placements financiers :
- plus sécurisé et moins sensible aux aléas de la bourse
- garantit des revenus réguliers et croissants avec des loyers indexés
- permet de déduire les intérêts des emprunts des impôts
Faut-il investir dans l’ancien ou dans le neuf ?
Il sera sans doute plus facile d’investir dans l’ancien surtout en centre ville mais investir dans le neuf vous permettra de bénéficier de l’ensemble des avantages fiscaux et patrimoniaux ; en outre, votre bien répondra aux dernières normes de construction et de sécurité.
Quels sont les principaux dispositifs de défiscalisation immobiliers et lequel choisir ?
Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobiliers intéressants :
Loi Scellier, Loi Robien, Loi Borloo, Loi Girardin, ZRR Demessine, LMP - LMNP, Loi Bouvard
Tous des dispositifs ont des avantages plus ou moins intéressants en fonction de votre situation et de vos objectifs personnels.
Loi Scellier : Acheter de l’immobilier neuf et déduire l’investissement de vos impôts.
La Loi Scellier permet aux particuliers, quelle que soit leur tranche d’imposition, d’acquérir des biens immobiliers neufs destinés à la location non-meublée en bénéficiant d’une réduction d’impôt. La Loi Scellier remplace les dispositifs Robien et Borloo.
Le principe de la Loi Scellier
- concerne les investissements locatifs neufs
- permet une réduction d’impôts de 25 % étalée sur 9 ans.
- Le prix du logement sur lequel porte la réduction est plafonné à 300 000 euros (économie maximale de 75 000 euros).
- pas de plafonds de ressources pour le locataire mais des plafonds de loyer (varient selon la zone géographique du bien).
- plus avantageuse fiscalement que les dispositifs Borloo et Robien car la réduction d’impôt est la même, quels que soient les revenus et l’imposition du contribuable.
Les bénéfices de la Loi Scellier
Investissement en 2009 et 2010 : déduction de 25% du montant investi (sur 9 ans)
Investissement en 2011 : déduction de 15% du montant investi (sur 9 ans)
Prorogation durant 2 périodes successives de 3 ans (2% /an de réduction d’impôt supplémentaire)
Investissement en 2012 : Déduction de 10% du montant investit (sur 9ans)
Pour bénéficier des 25% en 2011 et 2012, il sera nécessaire d’investir dans des logements neufs Bâtiments Basses consommation (loi Scellier BBC).
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Loi Robien
La Loi Robien permet d’investir en immobilier locatif en bénéficiant d’avantages fiscaux. La loi Scellier remplace le dispositif Robien qui n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2010.
Le principe de la Loi
Acquérir un logement neuf destiné à la location à titre de résidence principale du locataire et en louant ce bien nu non meublé pendant au moins 9 ans en respectant un plafond de loyer au mètre carré.
Les bénéfices de la Loi Robien
- Permet de défiscaliser des revenus de 50% à 65% du montant de l’acquisition sur 9 ans ou 15 ans (amortissement)
- déduire 100% des intérêts d'emprunt et des charges locatives (taxe foncière, frais de gérance, frais de copropriété, etc.).
Caractéristiques
- Vous pouvez louer à un membre de votre famille
- Vous pouvez louer votre bien immobilier à un de vos ascendants ou descendants, sous réserve qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal.
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Loi Borloo
La Loi Borloo permet d’investir en immobilier locatif en bénéficiant d’avantages fiscaux. La loi Scellier remplace le dispositif Borloo qui n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2010.
Le principe de la Loi
Acquérir un logement neuf destiné à la location à titre de résidence principale du locataire et en louant ce bien nu non meublé pendant au moins 9 ans en respectant un plafond de loyer au mètre carré et de ressources du locataire.
Les bénéfices de la Loi Robien
- Permet de défiscaliser des revenus de 50% à 65% du montant de l’acquisition sur 9 ans ou 15 ans (amortissement) avec des loyers 20% inférieurs à ceux pratiqués par la Loi Robien. Le tout assorti d'une déduction forfaitaire de 30% sur les loyers (à la condition de louer en respectant un plafond de revenus du locataire).
- déduire 100% des intérêts d'emprunt et des charges locatives (taxe foncière, frais de gérance, frais de copropriété, etc.).
Caractéristiques
- Vous pouvez louer à un membre de votre famille
- Vous pouvez louer votre bien immobilier à l’un de vos ascendants ou descendants, sous réserve d’attendre 3 ans de location, et qu'après ces 3 années, la période de location au membre de votre famille n’excède pas 9 ans. Les avantages fiscaux seront d'ailleurs reportés.
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Loi Girardin
La Loi Giradin permet d’investir en immobilier locatif neuf dans les territoires d’outre-mer en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Le principe de la Loi
Acquérir un logement neuf
Le conserver et le mettre en location pendant un minimum de 5 à 6 ans.
Les bénéfices de la Loi Robien
- Réduire vos impôts sur la base d'un montant plafonné, fixé par m² de surface habitable. Plafond de 2 125 € TTC par m² habitable.
- Déduire 40% à 50% de la valeur totale du bien.
- Déduire 100% des intérêts d’emprunt et des charges d’exploitation.
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Loi ZRR Demessine
La Loi ZRR Demessine permet d’investir en immobilier neuf, de le louer nu à un professionnel touristique et de bénéficier d’avantages fiscaux.
Bénéfices
Réduire votre impôt de 25% du montant de l'acquisition pour un bien neuf avec un plafond de 50 000 € pour un célibataire et 100 000 € pour un couple, étalé sur 6 ans.
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Loi LMP - LMNP
Principe
Sont concernés les biens loués meublés.
Deux sous-catégories :
- Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP)
- Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
Le statut est considéré comme LMP lorsque l’opération génère des revenus supérieurs à 23 000 € TTC ou que l’activité représente plus de 50 % de son revenu global.
Bénéfices
- Récupérer la tva
- Amortir l’investissement
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Loi Bouvard
La loi Bouvard s’adresse aux contribuables français investissant dans des résidences de services (Résidences de Tourisme, Maisons de retraites, Résidences universitaires ...) en 2009 et 2010. C’est une réduction d’impôt étalée sur 9 ans et reportable. Ce n’est pas un amortissement du bien immobilier ou un abattement sur le revenu.
Bénéfices
- Permet une réduction d’impôts de 25% du prix du logement avec un plafond de 300 000€. Cette réduction s’étale sur 9 ans de manière linéaire.
- Pour la fraction du prix excédant les 300 000€, l’amortissement classique peut s’appliquer.
- Pour les logements achevés depuis moins de 15 ans et faisant l’objet de travaux de réhabilitation, la réduction est calculée sur le prix d’acquisition majorée du montant des travaux.
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